科技园区板块获利好 掀炒作热浪

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中国人大网消息，第十二届全国人大常委会第十三次会议初次审议了《中华人民共和国促进科技成果转化法修正案(草案)》，目前该草案正式公布，向社会公开征求意见。　　值得关注的是，此次修正案(草案)中加入了多条金融、融资支持措施，支持科技成果转化的条款。
　　分析认为，《促进科技成果转化法》修正以后，“万众创新”获得的诸多利好政策，有望以法律的形式被确定下来，科技创新机构望迎来加速发展。
　　从A股市场上来说，以科技孵化为主要功能的科技园区有望从新的《促进科技成果转化法》中收获利好。张江高科、东湖高新、中关村、市北高新、南京高科等值得关注。(证券时报网)
　　南京高科：南京国企改革龙头
　　存量商品房两到三年内将全部去化完毕。我们预计公司所有项目未结建面达166.49万平。其中，尧顺佳园、循环经济示范园、龙潭机电产业园为保障房项目。诚品城项目接近结转完毕。除保障房外，商品房未结算项目为高科荣境和高科荣域。两者合计未结算建面92.98万平，权益未销售面积约65万平。在退出房地产业务的背景下，我们预计公司房地产项目将加快去化和竣工进程。按照目前公司年均20到30万平销售能力，以上商品房项目将在两到三年内全部去化。
　　地产业务变现带来充足转型资金。我们预计公司拥有上述土地储备权益净现值合计34.68亿元。考虑南京市政府和公司大股东已经发文要求“市政业务以改制和出售国有股权相结合的方式，尽快全面完成退出；商品房开发领域，加快现有一般商品房项目开发进度，创造条件力争早日实现从商品房开发领域退出，加快房地产业务转型”，我们认为公司后期将加速房地产资金回笼，同时加大转型发展的现金投入。
　　股权投资亮点丰富，资产价值接近公司市值。截至2014年10月31日，公司共持有25家参控股股权投资公司。其中，4家是上市公司股权，可根据市场情况减持获得资金用于投资。目前，公司持有股权总投资额36.0亿，账面余额为62.46亿元。按最新收盘价计算，公司参控股公司的浮盈为12.08亿元。截至今年10月底，公司参控股公司的股权投资价值合计74.54亿元，接近公司目前的市值。股价存在较高安全边际。
　　投资建议：维持“买入”评级。股价安全边际高，股权投资等同当前市值，业务转型带来更大想象空间。公司房地产业务集中在南京，业务涵盖商品房和保障房开发、“大市政”产业链。目前公司拥有商品房项目权益建面166万平，保障房项目权益建面近100万平。公司多层次股权投资平台形成，股权投资业务进展顺利，期内拟投资15亿元参股南京银行。目前，公司按照南京市政府要求，正在逐步退出房地产和市政业务，转型预期强烈。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.96和1.22元，对应RNAV是20.11元。截至10月31日，公司收盘于14.59元，对应2014、2015年PE分别为13.47倍和10.55倍。我们认为未来公司参股的广州农商行、金埔园林、优科生物等公司均在上市进程中。考虑集团要求上市公司退出一般地产和市政，相关资产将完全变现，我们以RNAV作为目标价，对应目标价20.11元，维持对公司的“买入”评级。(海通证券)
　　张江高科：改革开放又一个政策新高地
　　投资建议：
　　有望直接受益“双自联动”。所谓“双自联动”主要指，要将张江国家自主创新示范区(以下简称“张江示范区”)、中国(上海)自由贸易试验区(以下简称“上海自贸试验区”)两大国家战略齐聚发展，使上海承担的国家战略使命和任务更加凸显。目前“大力实施创新驱动发展战略，加快建设具有全球影响力的科技创新中心”被列为2015 年市委唯一的重点调研课题。“双自联动”作为科创中心发展支撑具备重要意义。
　　双自联动的空间范畴。物理空间上看，“双自”联动可以理解为上海自贸试验区与张江示范区之间的联动。随着上海自贸试验区扩区以后，张江示范区实际上可以分为两个部分，一部分是自贸区叠加区域，也就是张江核心区，一部分是非自贸区区域，也就是分布在各区县的其他十九园。
　　“双自联动”将对张江产生两大层面重大利好，即功能分担和功能协同联动效应。
　　1)功能分担联动。在上海自贸区中，陆家嘴定位于金融创新中心，以更好试验服务业扩大开放。它将承担起张江园区创新型高科技企业资金池的功能。张江园区定位于科技创新中心，将汇聚更多高层次人才和创新要素。它将直接承担创新型高科技企业引进、孵化、服务的功能。金桥园区定位于生产型服务中心，以进一步探索高端制造业和生产服务型产业扩大开放。它将承担起张江研发后产品和服务的生产和制造功能。外高桥定位于投资和贸易中心，将推动上海转口和离岸业务发展。它将承担起制造出来的产品的出口和再加工功能。
　　2)功能协同联动。实质就是自贸区的体制创新和自主创新示范区的科技创新之间的联动。这些政策变革将降低张江园区内企业创新和创业成本；有利降低企业研发成本和提升运营的便捷性；对于提高张江园区对内和对外的开放度，促进张江园区内企业走出去和引进来具备实质意义。
　　张江将成为中国改革开放又一个政策新高地。中央已经确立创新驱动和创新转型后，实现张江“离岸创新、全球孵化、产业并购、张江整合”将成为后期公司发展大趋势。其中，“离岸创新”是一种建立在“双自联动”基础上的制度创新，它包括金融管制放松、货物监管改革、负面清单管理和审批到备案制等一系列政策创新。随后，这种“全球孵化”将带来“产业并购”进程的加快。不仅科技项目加快转化为产业，而且人才在这过程中获得股权等激励，金融资本通过产业流动平台在产品的不同生命阶段选择有序地退出。这些都将在上海张江园区得到整合和升华。目前，张江国家自主创新示范区拥有22 个分园和124 个园中园。其中，张江集团孵化器为园区近800 家中小企业提供公共孵化平台支持，与近300 家中介服务机构建立“服务超市”，孵化范围近10 万平，累计引进中小企业400 余家，平均孵化时间2.15 年。
　　公司属研发园区龙头，中国创新发展桥头堡，维持公司“买入”评级。考虑到公司属研发园区龙头，中国创新发展桥头堡，三板市场、注册制等多层次资本市场建设直接打通张江创投“进退通道”。上海自贸区正式扩区至张江，公司是张江唯一上市开发主体将充分受益。未来张江园区将在产业创新、制度创新、金融创新进行探索，园区将实现空间载体升级、企业集聚和功能拓展，区内土地价值直接提升。公司参股多家高新企业，PE 投资链条日趋完善，投资收益增长潜力大。我们预计2014-2015 年公司将实现EPS 分别为0.26 元和0.34 元，截至3 月2 日，公司收盘于20.3 元，对应的动态市盈率分别为79.01 倍和58.95 倍。我们以RNAV，即30.13 元为公司6个月的目标价，维持公司“买入”评级。(海通证券)
　　市北高新：控股股东与阿里合作
　　公司定位于“都市型产业园区”综合运营商和服务集成商，已布局3.13平方公里的上海闸北市北高新产业园和5.2平方公里南通科技城产业园。目前，市北高新园区经济每年30%高增长，园区生产性服务业比重已超90%。公司合计持有权益建面118万平。同时，未来5 年市北高新园区可开发建面260万平，南通储备4200亩土地。未来几年公司项目储备有望快速上升。自贸区产业链升级后，部分生产性产业和辅助性企业将转至外高桥周边启东产业园为公司带来间接利好。考虑到公司开发项目尚未达到对外销售条件，我们暂不进行业绩预测。目前，公司的RNAV是12.77元。截至10月29日，公司收盘于11.91元，对应2014、2015年PE分别为37.67倍和28.98倍。我们认为未来公司启东产业园将受益于上海自贸区发展。我们以RNAV作为目标价，对应目标价12.77元，维持对公司的“增持”评级。(海通证券)


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