楼市去杠杆趋严 房企偿债高峰就快来了

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　随着2016年以来金融监管的不断加强，房企资金面持续收窄。据统计，按照信用债申万行业SW房地产行业划分，今年1月1日至5月21日，企业债发行只数为10只，发行额为98.7亿元；公司债发行34只，发行额为296.8亿元。而去年同期，企业债共发行52只，发行额643.8亿元；公司债共发行294只，发行额3901.53亿元。

　　以今年4月数据来看，国泰君安研究报告指出，地产企业发债节奏放缓，主力品种仍为中票与美元票据。继三月地产债发行的小高潮之后，四月上市房企发行量锐减，发行主力品种仍为中票与优先票据，其中人民币融资 79 亿元，美元融资 18 亿美元(合人民币 124 亿元)，相较于上月 244 亿人民币以及 42 亿美元(合人民币 288 亿元)的规模锐减，相较于前几个月，利率中枢开始上移。

　　“房企融资方面出现两个变化。” 广发证券地产行业首席分析师乐家栋表示，一是4月房企融资成本有所上行，需要积极关注后续资金收紧对房企资金成本的影响；二是由于国内融资渠道全面收窄，房企融资逐步转向海外，海外融资有所升温。

　　从融资成本来看，海通证券的首席宏观债券分析师姜超表示，“地产债券发行利率大幅提升。地产企业债券融资快速攀升，主要与 2015 年新公司债发债门槛降低以及发债利率持续下行有关，现在公司债发债门槛提高，发债利率也有了大幅回升。”

　　据统计，2015年到2016年中地产公司债发行利率从6%-7% 的高位一路下行，但 10 月份以后发行利率拐头向上，到 2016 年 12 月份地产公司债的平均发行利率已经回升到 6%左右；中票的发行利率趋势也是如此，2015 年地产公司发行中票的平均利率在 5.5%左右，2016 年一度降到 3.5%，但近期也是拐头上行，目前在 5.3%、5.4%左右。

　　对于海外发债规模，申万宏源固收团队表示，具体来看，今年以来房地产企业海外发债规模116.95亿美元，发行债券数量31只，均创同期历史新高。其中，一季度房地产企业海外发债规模99.5亿美元，是去年同期的近四倍；近期降温明显，二季度以来，房地产企业海外发债规模为17.45亿美元，仅高于2014年同期的10亿美元，创2013年以来同期次低。

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