"中国经济体制改革研究会副会长樊纲在一次论坛上表示,为何房地产税推不出来

万宝龙

　"中国经济体制改革研究会副会长樊纲在一次论坛上表示，要破解房价问题需要大量的调整，不仅仅是简单的控制房价、限购，包括一些最基本的，有些更深层次的，设立财产税、房产税，经济制度、经济手段，还包括要调整城镇化发展的战略。"

　　樊纲：今天晚上非常高兴再一次来到《长安讲坛》和大家相见，谈一个大家关心的热门话题，我们“房价”的问题，房地产市场怎么回事争议很多。市场上、网络上“似是而非”的说法也有很多，我首先要回应一些“似是而非”的但是非常流行的说法，我们分析一下在我们房地产背后究竟是什么问题。

　　最流行的说法解释不了现在楼市价格问题

　　这一轮房地产的风波最突出的大概是这张图吧，“两极分化”，这次少数特大城市加上若干大城市人口集中的城市房价飞涨，年轻人都觉得很恐怖了。与此同时，三四线城市去库存，房子卖不出去。这是基本的事实吧，你先不要想你所在的城市房价怎么飞涨，你想想全国的情况，这次是最突出的，以前是特大城市泡沫涨，其他小城市也跟着涨。而这次是一方面大城市暴涨，一方面小城镇跌，一方面是供不应求，一方面是卖不出去，这是基本的事实。

　　为什么？我们要解释的就是为什么，“似是而非”的说法就来了，解释“为什么”的时候各种说法就来了。

　　第一说法是货币太多了。“这么多货币房价怎么能不涨呢？”这些分析师们，我们投行们、自媒体的评论家们流行的说法是中国的M2货币这么多，超过GDP多少多少，那自然房价就涨，这是一个“似是而非”的说法。

　　为什么似是呢？任何价格涨跟货币总是有关系，但是反过来说，货币是一般等价物，它可以交易任何东西，所谓的大水漫灌，那个水可以流到任何一个缝隙里去，任何一个市场都可以流过去。这次货币怎么没有流到猪肉上去呢？以前食品价格上涨，没到大蒜上去？有“蒜你狠”、“豆你玩”“姜你军”，怎么没到这些上去呢？这次怎么没有到股市上去呢？钱都到楼市了怎么没去二三线城市？怎么就集中在这些大城市？

　　你要说货币的问题，应该都是，货币总是和任何价格有关系，任何价格涨了后面都有货币，但是它解释不了任何问题，用货币一般等价物解释特殊的某些市场的现象解释不了。

　　而且现在比起我们历史上货币相对而言不是最多的，尽管你说比例在提高，杠杆在加大，但是我们现在每年M2的增长速度是10%、11%，以前都18%、19%，很长时间是18%、19%，而我们现在不是最高的时候。这是一个解释不了问题的一个说法。

　　第二说“土地贵”，这个大家听说过，房价贵是因为地价贵，特别是房地产商特别爱说的话，意思是赶紧买房吧，地价都比现在的房价贵了，将来房价一定更贵。

　　为什么似是而非？一般人说，土地贵自然房子贵了，因果关系好象挺明显的，土地在前，房子在后。那我要问问房地产商们，楼价贵不是你拍出来的吗？你征的地王吗？你为什么敢拍这个价？

　　有一次开会我说你们房地产商们是专业人士，不要拿忽悠老百姓(43.58 -1.11%,买入)的话到这说。各地限楼价，即使是拍不能超过这个楼价，十个人都举牌到这个价怎么办？你给谁？竞拍，拍出的地王，拍出的楼价高，为什么你拍？是你预计未来的房价比现在的房价还要高，所以你才敢拍那个地去。地价是个派生价格，最终的产品是那个房价，是你预期价格高，你才敢现在拍地时拍得更高。

　　有的房地产商说我的预计可能错误，那就是你的错误，现在说政策变了，我当时预测继续涨，现在政策变了，现在我成问题了。最近有房地产商说这话了吧，我说那是你预计错误，你没有预期到政府见到这个情况就会采取措施。

　　在后面我们会讲政府为什么采取现在的措施，政府能看着这个泡沫就鼓起来？最后崩盘？全国大危机？你没有预计到政府会改变政策，你拍了那么高的地价，你将来卖不出那么高的房子那是你预期错误的问题。楼价高了，最后房价卖不出去是一样的，该亏损就亏损了。

　　从老百姓的角度就变成负产阶级，1998年的香港。当然很多人是刚需，不是投资的。危机来了房价跌了50%，你要没有卖出去楼，就是房产商的损失，该损失就损失，不要说地价高楼价一定高，楼价高不高取决于很多因素，楼价跌下来，你当时付了地钱没有人退给你。老百姓悲惨的是，我欠的银行的按揭贷款的债，财产价格还不如债务的总额高，就成了负产阶级，这就属于泡沫产生之后的问题，都属于预期错误的问题。

　　政府在地的问题上有没有问题？这是我们后面要着重讲的问题，中国的地是很大的问题，首先要说现在最流行的两个说法都解释不了现在楼市的价格问题。

　　讲完这个之后，我们系统把地价的问题讲一讲，把土地的问题讲一讲，因为买房子就是买地。地是最基本的资源，也是最基本的资产。很多东西的价格，包括我们制造业的成本，我们的生活成本都和地价相关，包括商业。我们买的东西其中一部分是商业的成本，商业成本中有一大块也是地价的成本。所以把土地问题稍微系统讲一讲，把各方面的问题都说一说，大家理解土地在经济学上的意义，土地在现实生活当中起的作用。

默默秋雨

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