新华联总经理苏波：不做大规模主题乐园 不圈大块风景名胜

天山花开

连续增持北京银行，逼近第二大股东位置，虽然新华联控股方面强调，并不谋取北京银行控制权。但是，细数新华联集团最近几年在资本市场上的布局，不得不让各界市场人士对于新华联集团庞大的资本版图有所察觉。

而作为新华联集团控制的A股市场上唯一上市公司平台，新华联（000620）在包括金融在内的各类资产布局上面也很有“门道”。基于此，证券时报记者采访了新华联总经理苏波与董秘杭冠宇。

“古镇+”模式保证资金回流

2016年7月26日晚间，新华联（000620）公告称，“新华联不动产股份有限公司”更名为“新华联文化旅游发展股份有限公司”，传达出新华联彻底转型为重点发展文旅产业的意愿。

其实，新华联早在2012年就开始布局文旅产业，在国内开发了芜湖鸠兹古镇和长沙铜官古镇。而新华联打造的这些文旅产业有一大特色，无一例外都采取了“古镇+”的模式。

“新华联向文化旅游转型，绝不是做大规模的主题乐园，也不是圈大块的风景名胜景区靠收门票来赚钱，坦率的来说，那种模式做文化旅游对于新华联来说投入产出周期太长，我们做‘古镇+’的模式，是把文化旅游与地产有机的结合起来，做一个文化旅游项目，就会配套一些地产项目以供租售”，苏波的解释把新华联的文旅开发模式与传统意义上的文旅项目开发模式完全区分开来。

至于新华联为何要选择这种不太常规的模式杀入文化旅游行业，苏波以新华联的芜湖鸠兹古镇项目举例，“新华联做一个文化旅游项目，可能就需要几十亿上百亿的资金投入，所以做文化旅游前要非常小心谨慎，既要考虑到现金回流的问题，也要考虑到文旅项目持续发展问题。芜湖鸠兹古镇项目中，很多徽派的院子是可以销售的，通过销售这部分商业地产，新华联能有效地解决前期投入资金回流的问题”。

而在文化旅游项目中，到底如何有效配置自有物业与可销售物业的关系，则是摆在这种看似美好模式面前的一道难关。不过，看起来苏波已经是颇有经验，他自信地讲到，“我们在文旅项目建设之前，对于持有物业与可销售物业的配比会有详细规划，目前来看大概是4:6或者3:7的配比。公司一方面会加强单个项目的配比会详细规划，例如我们芜湖项目可销售物业的价格是周边其他房地产项目的三倍以上，通过可销售物业的销售就能够基本覆盖公司资金投入的80%，其他长期的物业出租与门票收益等则能轻松回收剩余的20%资金投入”。

对于新华联转型后，国内商业地产业务的发展问题，苏波表示，虽然近期新华联在上海虹桥的购物中心很火，但是公司的商业地产并不是主要投入。未来新华联仍然会以文化旅游为主要发展方向，商业地产开发适可而止，主要根据当地情况、当地位置、客源等条件来决定是否开发商业地产。

民营房企出海会拥有广阔空间

而除了国内的地产项目，新华联在澳洲项目开卖也着实引起了市场的一番讨论。在国内民营房企屡屡出海的今天，新华联在澳洲的地标性顶级住宅项目“新华联歌剧院壹号”，并不是以华人为主要销售群体。苏波表示，新华联在澳洲的项目中，六到七成销售给非华人高端客户。

对此，苏波称，“我们当时做澳洲这个项目就不仅是以国内消费群体为主要销售目标。既然作为一家力图出海的企业就要提供国际化的产品，如果仅盯着国内消费人群肯定是没有前途的。这次澳洲项目开盘两个半小时就告售罄，表明国外的顶级富豪也能够看中新华联的项目。而在悉尼这样海外一线城市的突破，对于民营房企走向国际化很有裨益”。

新华联的国际化也不是今年才开始，公司实控人傅军就是从马来西亚起家，新华联的地产板块在韩国、马来西亚和澳大利亚都有所布局，同时新华联集团旗下的其他版块在印尼、秘鲁和刚果等国家也有矿业与销售布局。

也许正是长期的出海经验积淀，苏波认为，“出海走向国际化，能拥有更加广阔的市场与更加平等的发展空间，未来将是国内民营房地产企业的主要发展渠道之一”。

新华联将进一步扩充金融板块

2015年，新华联出资20亿与史玉柱的巨人投资、卢志强的泛海控股等一起成立国内首家民营资本创办及主导的再保险公司——亚太再保险公司。2016年，新华联增持长沙银行股份至9.4%，并且完成对安徽新安金融集团股份有限公司及安徽新安资本运营管理有限公司各10%的股权收购。

杭冠宇认为，新华联在金融上布局选择的都是优质资产，未来将有望给公司来带可观的收益。分析人士称，对于目前正处在转型阶段的新华联而言，为防止上市公司在转型过程中业绩受到太大影响，新华联布局金融产业极有可能是作为安全垫的考虑。

对于新华联在金融领域如此广泛的投资布局，市场则猜测，公司控股股东傅军一直非常青睐金融资产，新华联作为傅军在A股唯一的上市公司平台，也极有可能在适当时候，将傅军手下一些优质资产实现资产证券化。

至于市场颇为关心的新华联下一步将瞄准哪家金融企业的问题。杭冠宇委婉表示，新华联在金融板块的投资，除了目前已经持有的商业银行、再保险公司和类金融企业，未来在条件允许的情况下，还将进一步扩充金融板块业务类型。来源：证券时报

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