香港楼市巨震地产股集体哀嚎 四大豪门无一幸免

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上周五(11月4日)，香港特区政府祭出了打击楼市炒作之风的大杀招：非香港户籍人口在香港购买住宅，以及香港户籍人口购买第二套住宅的“从价印花税”，从此前的最高8.5%，一下子提高到15%。此次印花税调整将大幅增加内地购房者的成本。内地人购买一套1000万元港元的住宅，至少要交300万港元的税，最多可能达到500万港元！

　　这一政策主要的针对对象是南下香港买房的内地资金。香港数据显示，9月香港楼市非本地买家交易共有250宗，达到14个月以来的最高值，其中内地买家占比为 31%。同时，买家印花税收入为5.06亿港元，比过去4个月平均值高出26%。

　　此次印花税调整，将大幅增加内地购房者的成本。比如内地人购买一套1000万元港元的住宅，至少要交300万港元的税，最多可能达到500万港元(视卖方持有物业的期限)！

　　虽然香港房价暂未出现松动的情形，但香港一众开发商今天已经吃到了苦头，以房地产发家的李嘉诚、郭得胜、李兆基、郑裕彤四大家均未能幸免。今天(11月7日)是新政实施后的第一个交易日，香港地产股出现了集体跳水，截至收盘，郭炳江和郭炳联(郭得胜后人)旗下的新鸿基地产(00016.HK)下跌9.88%，触及4个月低位；李嘉诚旗下的长实地产(01113.HK)下跌8.81%；已故郑裕彤旗下的新世界发展(00017.HK)下跌9.03%；李兆基旗下的恒基地产(00012.HK)下跌5.79%。

　　多家开发商暂停销售

　　面对越来越难以承受的高房价，香港政府突然宣布调控措施，楼市观察者均表示房价和成交量预计将很快下挫，因为买家和卖家都会暂停行动。

　　11月4日的发布会上，香港运输及房屋局局长张炳良表示，投资者再度活跃市场，8-9月投资者交易环比升50%，9月升至2600宗纪录新高，拥有一处以上物业的香港港永久居民交易9月达2300宗，当前楼宇风险上升，对社会有破坏力。

　　梁振英表示，过去港府利用印花税去遏抑三方面非自住需求，成功减低来自炒卖、外来的需求，但投资需求却仍主导市场。

　　为提前设置“泡沫”隔离墙，香港出台了新政抑制房地产市场过热，港府全面提高了买卖住宅物业印花税率，税率统一调整至交易额的15%，但香港本地居民首次置业的，可以沿用原有的税率不受影响。

　　对于统一收税15%是否偏高，张炳良表示，政府内部对新税率做过研究，近期香港房价上涨主要由中小户型带动，希望能借助统一税率抑制中小型单位交易过热。

　　其实，在本次“从价印花税”提高前，香港的房屋交易税负成本已经极高。具体包括(内地购房者为准)：

　　1。“从价印花税率” 8.5%

　　2。“买家印花税”15%

　　3。“额外印花税”(卖家持有物业6个月或以内，税率为20%；6个月~12个月为15%；12个月~36个月为10%)

　　综合计算，新的税率出台前，内地买家的印花税税率在23.5%~43.5%之间；在从价印花税提升至15%之后，内地买家的印花税税率提升至30%~50%。也就是说，一套1000万港元的房产，最高税率可能达到房价的一半，即500万港元，最低也有300万港元！具体的缴纳范围，取决于卖家持有物业的期限。

　　如此高昂的税负成本，这对内地买家是个不小的打击。香港政府数据显示，9月香港楼市非本地买家交易共有250宗，达到14个月以来的最高值，其中内地买家占比为 31%。同时，买家印花税收入为5.06亿港元，比过去4个月平均值高出26%。

　　据《南华早报》的消息，因应对政府措施，许多开发商在香港已经暂停了销售，其中包括新鸿基地产、恒基地产及新世界发展。新鸿基地产叫停位于何文田的全新豪宅楼盘“天铸”的销售安排，因需要修改价单，新的销售日期将另行安排。

　　花旗预计房价将跌15%

　　香港物业差估署公布的最新数据显示，今年9月份楼价指数为295.5点，环比上升2.78%。资料显示，楼价指数自今年4月份起已经连续上升6个月，涨幅达8.9%，已回到去年11月的水平，与去年9月份的历史高位306.1点只差3.5%。

　　房价飙升助长了香港市民的不满情绪，据Demographia称，按中值计算，香港一套房产需要耗费19年的家庭收入，这就把绝大多数市民排除在了购买范围之外。Demographia去年认定，在该机构对大型城市房地产市场的11年调查中，香港的房价负担难度是最大的。

　　长期来往与香港与内地的国金证券分析师黄立冲对每日经济新闻者表示，香港和内地一线城市一样，房价太高、置业困难，年轻人丧失了上升的希望，因此市民对新政打击炒楼和投资需求的行为表示欢迎。

　　针对港府对楼市突然加辣，国际大行分析师均给出房价掉头向下的预期。彭博称，花旗的Ken Yeung等分析师7日在报告中表示，香港上调印花税之举出人意料，或标志着本轮楼市涨势的终结，预计房价从现在起到2017年年底前将下跌15%。随着成交量低迷、房价下跌，预计未来12个月，香港地产股表现将弱于恒指。今年以来香港地产股涨幅比恒指高出18%。

　　中原地产住宅部门的首席执行官Louis Chan预计，未来三个月成交量将暴跌60%-70%，价格预计将下跌5%-8%；这与该机构此前的预期一致。利嘉阁地产的Willy Liu表示，未来两个月成交量将下降30%-40%，价格将下跌5%。

　　利嘉阁地产总裁廖伟强认为，政府“加辣”对中小型住宅影响较大，豪宅影响略微较轻。预计未来两月住宅交投量将急挫30%至40%。至于楼价方面，估计落幅将抵消年初以来的上涨。

　　“印花税的上调幅度有点令人惊讶，”瑞穗证券亚洲的分析师Alan Jin说；他估计交易量将下降30%。

　　此外，花旗将长实地产(1113 HK)、会德丰(20 HK)、嘉里建设(683 HK)、信和置业(83 HK)、恒隆地产(101 HK)评级下调至卖出。将新鸿基地产(16 HK)、新世界发展(17 HK)评级降至中性。

　　但香港中原地产研究部高级联席董事黄良升则表示，受英国脱欧等影响，香港高净值资产人士重新配置香港不动产，这是资本的“正当防卫”，15%的印花税对大宗房产交易影响有限，从长远来看效用不大，但短期会对市场施压，预计楼市会横盘2-3月。

(责任编辑：DF101)

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