一二线城市土地溢价率明显降低

YUEHAI

一二线城市土地溢价率明显降低
　　在调控背景下，此前一二线城市土地市场的高溢价现象有所改善。中原地产研究中心最新统计数据显示，2017年前5月，全国土地出让最多的50个城市合计土地出让收入达到10103.8亿元，同比上涨幅度为33%。一二线城市土地出让金仍然同比增长，不过土地溢价率明显降低。记者梳理上市房企公告后发现，龙头房企通过收购项目股权等方式补充土地储备。碧桂园、保利地产、中国恒大拿地规模居前。
　　三四线城市热度上升
　　数据显示，从全国范围来看，有33个城市土地出让收入超过了100亿元。前5个月北京、武汉、广州、南京、合肥等11个城市土地收入均超过了300亿元。尽管一二线城市仍为热点地区，但是土地市场溢价率有所下降。其中，一线城市经营性用地溢价率平均为21%，达到近5年来最低点。武汉、北京、南京、合肥、天津等城市2017年以来的土地溢价率相比2016年同期有明显降低。
　　而三四线城市土地收入明显上升，其中温州、佛山、嘉兴、宁波等城市卖地收入超过200亿元。同时，三四线城市的平均土地溢价率高达46%，刷新了历史记录。其中，扬州、常州、嘉兴、盐城等城市溢价率在热点城市中排名前十。
　　国泰君安分析师指出，今年以来，北京、广州、济南等一二线核心城市陆续增大土地供应量。热点城市土地供应量加大，将改善供给结构，稳定长期价格趋势。三四线城市上半年销售复苏，强三线城市土地溢价率开始回升。在一二线城市调控升级及融资渠道收紧的背景下，开发商转往三四线城市积极拿地，这也是政策引导、战略转移的内外因共同作用下的必然结果。
　　龙头房企积极拿地
　　从目前房企拿地的动向看，资金充足的龙头房企仍是补充土地储备的主力军。中国指数研究院近期发布的研究数据显示，2017年前5月拿地金额和面积最多的是碧桂园，其中土地成交总价为643亿元，规划建筑面积为1619万平方米。位居其后的是保利地产和中国恒大，成交总价分别为525亿元和491亿元，规划建筑面积分别为822万平方米和1560万平方米。此外，中海地产、龙湖地产、首开股份、万科、华润置业等公司拿地规模居于前列。
　　拿地模式方面，在土地价格较高的一线城市，房企以联合体形式拿地的现象频现。近期，中海、保利、中粮、天恒联合体以41.5亿元竞得北京丰台城乡一体化槐房新宫"旧改+自住房"项目。而值得注意的是，受港币或随美元被动升值、香港楼市转暖等预期影响，抱团拿地这一模式也发展到了香港。有数据显示，最近一年内，来自内地的房企已经在香港购入10宗土地，成交总金额接近600亿港元（约合530.8亿元人民币），已经占到香港总体卖地收入的五成以上。
　　除了招拍挂之外，融创中国、蓝光地产、阳光城等房企则选择成为中小地产项目"收割机"来补充项目储备。2017年随着融资渠道收紧，预计会有部分资金紧张的中小企业开始转让土地和项目回笼资金。
　　据记者不完全统计显示，在近一个月的时间里，融创中国计划32.32亿元收购大连润德乾城项目，21亿元收购重庆江北嘴国际金融中心项目，102.54亿元收购天津星耀五洲项目；阳光城16.8亿元收购成都半山艾马仕项目，17.9亿元收购广州江湾新城项目，29.63亿元收购武汉中华城项目；蓝光地产计划34.05亿元收购成都海润100%的股权、12.85亿元收购两块分别位于长沙和合肥的地块，以及21.29亿元收购28.15万平方米的天津杨柳青项目等。
　　不过，也有业内人士指出，房企虽然可以通过收购在短时间内扩充土地和项目储备，但是后续也面临项目开发和消化货值的风险，这可能造成销售迟滞进而影响到现金流。因此，在地产调控的背景下，房企在收购的同时应考虑如何经营好项目并控制风险。

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