上市房企“圈城”记：激情拿地助推楼市

股海老兵好学

           21世纪经济报道记者统计数据发现，随着楼市高烧仍在持续。虽然热点城市相继推出调控政策，但土地拍卖市场的热情并未消减。

预期是二线城市，从郑州，到济南；从武汉，到佛山；从杭州，到无锡；从成都，到南宁。国内上市房企屡屡参与这些二线城市土地交易。这些城市中部分在上半年因房价飙涨而备受关注。同时，也有部分刚刚出现抢购迹象。作为地产行业最重要的资本构成，上市房企的参与是否会引发这些城市房价继续走高？

就月度数据来看，今年8月全国土地市场成交总额高达近3500亿元，创下今年以来的新高。不过，8月的土地成交面积呈现下降趋势。

房企大手笔拿地

数据显示，2016年8月全国土地成交金额3494.04亿元，环比增加22.46%，同比上涨38.99%，其中融创中国（01918.HK）以319.36亿元拿地金额高居榜首；土地成交面积20623.73万平米，环比下降20.86%，同比下降33.54%。

由于一线城市土地稀缺，越来越多的开发商瞄准了二线城市，激起了二线城市土地市场的疯狂。融创中国8月份的拿地范围就覆盖了佛山、成都、天津、郑州、武汉等多个地区。

当月，融创中国共计拿地18宗，一线城市没有拿地，二线城市拿地总货值达293.41亿元，占公司本月拿地总金额的91.87%，三四线城市拿地总货值25.95亿元，占公司本月拿地总金额的8.13%。且成交的18宗土地中有12宗土地溢价率都超过100%，无锡和武汉两地更是以“地王”的高姿态强势进入。

同策咨询研究部研究经理郑静认为，从目前市场来看，一、二线城市土地成交全面爆发，呈现量价齐涨的态势；三、四线城市仍然面临去库存压力，政府土地供应持续减少，成交量价明显下滑。

疯狂拿地的背后是土地储备的逐步扩大。

万科本月发布的8月新增项目情况简报显示，近期万科新增加项目15个，均集中在杭州、苏州、济南、武汉等二线城市，总支付地价款为90.7亿，计容积率建筑面积总计324.3万平方米。其中，郑州、武汉、苏州、南宁均买入了2个项目。

而在7月份，万科新增项目11个，覆盖了无锡、成都、郑州等城市，其中在郑州、杭州均买入2个项目，总支付地价款71.3亿，计容积率建筑面积201.82万平方米。

就上半年数据来看，万科获取新项目70个，总建筑面积1260.1万平方米；而招商蛇口上半年新增土地面积仅为36.01万平方米。

招商蛇口的公告亦披露了其在各城市拿地扩大土地储备的情况。中报显示，截至2016年6 月30 日，集团土地储备面积为356.9 万平方米，土地储备金额203.3亿元。

7月，招商蛇口新增苏州、天津2个项目，成交总价38.2亿；8月，新增武汉、深圳2个项目，成交总价353.56亿，其中武汉项目出让面积14.3万平方米，深圳项目规定总建筑面积154.33万平方米。

资产负债率高企

国泰君安一位投行人士认为，从数据来看，上市房企总投资金额已经出现下降的趋势。而且长期预判，土地成交面积是减少的趋势，成交金额增多则是因为地价上涨。

与之同时，各家企业基本上均面临负债率走高的情况。

2016年中期报告的数据显示，近半数的A股上市房企资产负债率超过70%，龙头企业万科、保利地产（600048.SH）、绿地控股（600606.SH）、招商蛇口等资产负债率均在70%以上。

“资产负债率超出70%带来的风险确实不容忽视。70%的杠杆很可能导致小企业一旦卖不动就会资金断裂，大一点的公司，出现房价下跌且卖不动的情况也可能导致资金链断裂。”9月26日，北京一位投行人士受访时指出。

但是实际上负债率走高在国内越发少的受到关注，历年来对于房地产企业负债率过高引发风险的分析，均因为楼市走高而不断被化解。

此前，融创中国发布公告拟137.8亿收购联想控股旗下附属公司融科智地的地产业务，就受到了不少关注。其中评级机构穆迪发布报告称，将融创中国的评级展望由B1降为负面。

21世纪经济报道记者采访了解到，乐观派仍然充满热情，兴业证券地产组首席分析师阎常铭则认为，货币政策大幅度收紧，造成繁荣中断的可能性非常低，地产基本面还将持续繁荣，银行加杠杆刚刚开始。地产公司是资产荒背景下最优质的配置标的。

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