商品住房销售制度究竟改了什么，将带来哪些新变化？

看量养龙

　　8月28日，住建、央行及金融监管等多部门从多维度密集出台系列政策，商品住房销售制度、房企融资、个人房贷等迎来全面优化。

　　当日，住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（下称《通知》），部署各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，减少商品住房交付纠纷，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益，加快构建房地产发展新模式。

　　与此同时，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（下称《意见》）。该《意见》作为商品住房销售制度改革的配套制度，从宏观层面构建房地产信贷基础制度，优化房地产信贷体系。

　　中指研究院分析指出，“十五五”规划《纲要》明确了推动房地产高质量发展目标，加快构建房地产发展新模式是核心抓手，其中完善商品房开发、融资、销售等基础制度是重要内容之一，本次政策落地是落实中央部署的重要举措，是适应房地产市场发展进入存量时代的客观要求，也是推动房地产业高质量发展的现实需要。

　　澎湃新闻结合新政内容梳理了以下核心要点：

　　要点一：商品住房预售门槛统一提升至“主体结构封顶”

　　此次《通知》明确完善商品住房预售管理。商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。加强预售资金监管，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入住房资金监管机构开立的资金监管账户。通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

　　中指研究院解读指出，我国现行法定的预售条件中，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上是核心要求之一，在法定基础上，各地自行把握预售形象进度，部分城市执行法定要求，部分城市要求6层或7层以下的，需要达到主体结构封顶，7层或8层以上的，需要达2/3层数或主体结构1/2以上，也有部分城市针对特定的住宅类型、房企类型等执行“正负零”预售条件。针对申请商品房预售许可的最低规模，多地要求不得小于栋，不得分层、分单元、分套（间）申请。

　　本次政策将商品住房预售门槛统一提升至“主体结构封顶”，相比各地现行的预售条件，项目预售获批时点将后移，进一步向准现房销售过渡，体现了渐进式推进思路。“具体条件由各地根据实际情况确定”也为地方政策预留了空间。

　　要点二：现房销售不搞“一刀切”

　　完善商品住房预售管理的同时，《通知》明确有力有序推行商品住房现房销售。通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。同时，对现房销售实行备案管理，推行现房销售定金制。

　　住房城乡建设部等有关负责人表示，通知在政策规定上不搞“一刀切”。一方面，对新老项目分类施策，“老项目老办法，新项目新办法”。通知施行之日前，已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行；未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，有力有序推行现房销售。另一方面，新项目可以现房销售，也可以预售。通知施行之日起，新出让土地和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售；新出让土地和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，规范预售条件，加强预售资金监管，保障预售资金安全。

　　事实上，对于现房销售试点的探索已有多年，最早或可追溯至2014年。彼时上海黄浦区一宗地块在出让预合同中首次提出了“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”；2016年，为抑制房企拿地热情，深圳也推出首宗现房销售试点地块；2016年至2020年间，房地产市场活跃度较高，深圳、苏州、南京、杭州、中山、成都、海南等城市均在土地端设置现房销售条件，抑制土地市场热度。海南于2020年3月提出改革商品住房预售制度，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度，也使其成为全国首个省级出台现房销售政策的省份。

　　据普睿数智不完全统计，2022年底以来全国已有超过 30 个省（市）出台现房销售相关鼓励、引导和支持政策。

　　另据中指研究院不完全监测，今年以来超20地完善配套政策支持和鼓励居民购买现房，如提高公积金贷款额度上限、发放购房补贴等，广州提出“将积极稳妥谋划现售制试点项目”，并对实现现房销售的项目提供金融服务支持，鼓励商业银行提高其开发贷款额度、给予利率优惠，并对现房销售地块给予分期缴纳出让金和公共资源配套支持等。

　　中指研究院政策研究总监陈文静指出，当前阶段性全面推行现房销售的城市多为三四线城市，而一二线城市主要通过积极探索或在少数核心地块进行现房销售试点的方式推进。本次政策从全国层面进一步明确现房销售有力有序的推进节奏，同时，政策要求现房销售需备案，并推行定金制，对现房销售模式进行有益补充，在取得施工许可证后可收取少量定金，既帮助房企更早确认客户意向，又以“房企违约返还定金”约束开发主体履约，兼顾了购房人锁定房源的需求与房企经营安排的弹性。

　　要点三：现房销售项目的开发贷款期限比预售项目多出两年

　　作为商品住房销售制度改革的配套制度，央行等印发的《意见》明确，地产开发贷款实行主办银行制，单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。开发贷款期限应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，同时，预售项目贷款期限原则上不超过3年，最长不超过5年；现房销售项目贷款期限原则上不超过5年，最长不超过7年。贷款用于商业地产开发的，期限原则上不超过7年。首次还本日期原则上应在项目竣工备案后，经协商一致的可以提前归还贷款本金。

　　普睿数智研究中心认为，主办银行制是配套的核心。一个项目确定一家银行或银团为主办银行，开发、建设、销售资金统一存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求。对银行而言，资金闭环带来的是风险可视、可控，同时也解决了当前信贷投放“贷不出去”的现实问题。并要求“实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配”。

　　同时，现房销售项目的开发贷款期限比预售项目多出两年—原则上5年、最长7年，恰好覆盖了现房销售相对预售多出的资金占用期。同时，“首次还本日期原则上应在项目竣工备案后”，意味着建设期内企业只需付息、不必还本，现金流压力被进一步平滑。

　　要点四：按揭“严格在项目竣工备案后发放”

　　《意见》同步加强了个人住房贷款与开发贷款的衔接。《意见》将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。同时，银行业金融机构发放个人住房贷款应符合最低首付比例要求。个人住房贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购买住房的评估价值。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次性还本付息或按月还本付息；贷款期限在1年以上的，按月还本付息。

　　业内人士认为，相较此前普遍执行的30年上限，期限延长十年将实质性降低月供水平，对改善性购房群体的支付能力构成直接支撑。当然，期限拉长后总利息会相应增加，但“以时间换空间”的逻辑，让购房者在短期还款能力和长期债务安排之间有了更从容的选择空间，这正是政策灵活性的体现。

　　此外，《意见》明确，所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。业内认为，预售的按揭“严格在项目竣工备案后发放”，这条规定对开发端是约束，对购房者却是保护，把“交了首付就开始还月供、 房子却还没影”这一长期存在的错配消除。

　　新政的三大影响：利好购房者、规范房企、重塑楼市格局

　　中指研究院认为，本次预售门槛提升、有力有序推行现房销售，配套政策同步跟进等，对购房者、房企和房地产行业均将产生深远影响：

　　针对购房者，维护购房人合法权益是本次政策核心主线。本次政策从四个方面维护购房人合法权益，直接利好购房者。一是完善预售资金监管制度，保障交易资金安全；二是通过提高预售门槛，有力有序推行现房销售，确保房屋按期交付；三是引导房地产开发企业建设“好房子”，提高住房建设品质；四是推行“交房即交证”。

　　针对房企，本次政策将推动企业进一步优化开发经营模式。预售门槛提升或现房销售可能使销售回款节点有所后移，企业需加强资金统筹，土地、金融等配套政策有望形成一定支持。同时，房企需结合自身实力合理确定开发规模，并更加重视资金管理、成本管控和产品品质。整体来看，高产品力、强品牌力及财务稳健的企业竞争优势有望进一步体现。

　　针对市场，短期新房新增供应或阶段性减少，市场供求关系有望改善，城市分化或进一步加速，中长期将推动行业高质量发展。新项目执行封顶预售或现房销售，项目入市延后，新房供应或出现阶段性下降，有利于改善市场供求关系，加速去库存，基于当前市场整体库存规模较大，短期政策对房价的影响整体或偏中性。另外，本次政策给地方因城施策留出了空间，政策落地力度对市场的影响程度也会不同，房企投资更加聚焦优质地块下，城市分化格局或进一步深化。