中指研究院：全年新建商品房销售面积或将回落至9.3亿平米左右，同比降幅约15%-18%
中指研究院：全年新建商品房销售面积或将回落至9.3亿平米左右，同比降幅约15%-18%2024-10-09 13:06 来源: 趋势财经 张冲
四季度房地产市场有望迎来边际改善，但止跌回稳仍取决于政策力度及宏观基本面改善，预计全年新房销售规模或降至9.3亿平米左右。具体来看：
5.17新政后，核心城市市场活跃度提升，楼市出现阶段性回暖，但政策效果持续性略显不足，7月以来市场活跃度有所回落，新房市场仍面临较大调整压力。近期金融部门“一揽子”支持政策以及中央“止跌回稳”的政策导向有效地提振了市场信心，四季度市场有望迎来边际改善，但当前市场恢复仍受诸多方面因素制约，如宏观经济运行承压，居民收入和就业预期尚未彻底改变等，市场能否企稳仍待进一步观察，若政策力度加大并较快落实，则有助于加快市场止跌回稳节奏。
销售：政策支持短期内可提振信心，但制约新房市场修复的中长期因素尚未出现明显改善，预计四季度新房市场销售仍将处于筑底阶段，但边际或有所改善。受9月下旬中央一系列政策推动，短期内市场信心有所提振，但由于居民收入和就业预期等中长期因素尚未彻底改变，市场观望情绪仍在。另外，随着二手房价格的持续下跌，二手房对新房市场的传导效应减弱，替代效应增强，分流了部分新房市场需求，也将对新房销售规模的修复造成拖累。今年四季度，在降准降息、放松限购等政策带动下，新房市场销售预计将出现边际改善，同时随着基数回落，四季度新房销售面积同比降幅或将有所收窄，预计2024全年新建商品房销售面积同比下降约15%-18%，规模降至9.2-9.5亿平方米，回落至2009年水平，较2021年高点下降超40%。
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房价：目前“以价换量”仍是市场主流，降息缓解租售比倒挂现象，但短期内房价仍有下行压力。从积极因素来看，根据中指测算，目前居民购房的综合资金成本大约在2.6%-3%之间，近期降息将推动资金成本下降，进一步缩小其与租售比的差距，有助于促进房价企稳。但目前二手房挂牌量仍处高位，短期二手房价格或仍处“阴跌”阶段。二手房价格的持续下跌也直接影响新房价格预期；同时，二手房对新房需求的分流，也将加重部分房企打折促销的意愿，导致新房价格下行。综合各项因素来看，短期内房价仍有下跌压力。另外，目前国企收储商品房用作保障性住房过程中，收储价格通常以同地段保障房重置价格作为参考上限（土地划拨成本、建安成本和不超过5%的利润），这也对稳房价、稳预期产生一定影响，考虑到当前中央对房地产“止跌回稳”的政策目标，这也需要地方政府以合理价格收储存量房，稳定房价预期。
开工：土地成交规模大幅下滑态势尚未扭转，市场出清周期仍处高位，或将继续制约房企新开工规模。在影响新开工的多个因素中，土地成交规模是最关键的领先指标，今年以来全国土地（住宅+商办用地）成交面积延续大幅下滑态势，1-8月同比下降25.9%，土地成交面积回落态势尚未扭转，预计将继续拖累新开工规模。同时，市场销售疲弱导致出清周期持续上行，截至8月，全国已开工未售住宅库存出清周期达3.4年，处于历史高位，市场库存压力或将继续影响房企开工意愿。多个因素影响下，四季度新开工面积或难有明显改善，但因去年基数较低，累计同比降幅或有所收窄，预计全年房屋新开工面积同比降幅约16%-21%，规模降至7.5-8亿平米，回落至2006年水平，较2019年高点下降超60%。
投资：受施工、新开工、竣工面积持续回落影响，叠加土地出让金大幅下滑等因素，短期内房地产开发投资预计仍将低位运行。建筑工程投资和土地购置费是构成房地产开发投资最主要的两项指标，占开发投资的比重超90%，但两项指标的低位运行预计将拖累开发投资的修复。一方面，2024年1-8月，全国房地产开发建筑工程投资同比下降11.5%，降幅高于房地产开发投资1.3个百分点；短期来看，施工面积缩量态势或难改变，建筑工程投资预计仍将处于低位。另一方面，当前房企普遍采取“以销定投”策略，投资趋于保守，今年以来土地出让金继续大幅下滑，或将拖累土地购置费修复，预计全年房地产开发投资同比下降接近约8%-10%。
整体来看，9月底中央系列举措有效地提振了市场信心，若各项政策加力并较快落实，四季度市场有望迎来边际改善，但由于影响居民置业能力及置业意愿的收入、就业等中长期因素转变需要一定时间，因此预计市场短期仍延续筑底行情。值得注意的是，今年四季度对明年房地产预期和走势至关重要，意味着相关举措需要在四季度前期集中落地形成合力，才能对明年市场企稳形成有力支撑。
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