纽约是全球的房价之锚
1925年，刚刚交了保释金从监狱出来的金融诈骗犯庞氏，逃到了阳光灿烂的佛罗里达，用化名做起了房地产生意。和庞氏一样，前后来到佛罗里达的还有很多其他各路英雄，大家都是为了一个共同的革命目标，走到一起来的。1910年，费雪车身公司的创始人卡尔•费雪带着年仅15岁的新娘在迈阿密蜜月旅行，他一眼就相中了这块风水宝地。费雪在佛罗里达州推动当地政府修筑了四通八达的公路，公路沿线的房价立马飙升。著名的美国政治家威廉•詹宁斯•布莱恩为了让自己患有关节炎的妻子过得舒服一些，也把家搬到了佛罗里达州。当地著名的房地产大亨乔治•梅里克找到布莱恩，让他给自己的“西班牙别墅”项目站台。布莱恩曾经参加过总统竞选，差一点就当上美国总统。他在竞选总统的时候为贫苦农民代言，反对金本位制，如今则为房地产商呐喊，赞美“黄金海岸”。梅里克每年付给布莱恩10万美金的酬劳，一半以现金支付，另一半以土地支付。这是美国经历的第一次真正意义的房地产泡沫。之前，美国也曾经有过地价的上涨，但那大多是农村的土地。这是美国第一次经历城市地区的房地产价格上涨。在1925年和1926年期间，佛罗里达州的房地产泡沫进入了鼎盛状态。开发商聘请乐队和马戏团吸引顾客。人行道根本无法通行，因为招揽生意的房地产经纪人实在太多了。打开报纸，看到的全是房地产广告。佛罗里达出现了很多“保证书小伙”，他们个个都是健美年轻的小鲜肉，穿着白色西装，鼓动客户购买“保证书”。这个保证书相当于定金，买了“保证书”的投资者并不是为了真的买房，他们会转手卖出，赚取差价。1925年夏天，在房地产繁荣的鼎盛时期，保证书一天就可能被转手倒卖8次。保证书收据还能像货币一样流通，酒店、夜总会和妓院都接受这些收据。 2本文由作者授权罗辑思维独家首发
你们谈论的房地产泡沫，80年前美国就有了。虽然影响因素有很多，但是从20世纪20年代佛罗里达房地产泡沫，能够看出房地产泡沫的一些共同特征。
急剧变化的地产需求房地产从来都没有所谓的“刚性需求”。住多大的房子才算够？是不是非要买房才能安居？但在某些特定的阶段，地产需求可能会出现一些前所未有的变化。20世纪20年代佛罗里达的房地产泡沫和汽车的普及息息相关。随着福特汽车公司著名的T型车问世，越来越多的美国人可以买到廉价汽车，他们驾着车来到气候温暖、土地便宜的佛罗里达。当地人把这些驾车南下的北方佬称作“锡罐观光客”（tin can tourists）。当时，在纽约、芝加哥、底特律等地也出现了房价的急剧上涨，那是因为商业地产成为一种新的投资模式。20世纪20年代是属于摩天大楼的十年。在这十年破土动工的高楼大厦，比20世纪的任何一个10年都要多。新建的摩天大楼，不再是给一家公司做总部办公室，多出的房间可以出租给其它客户，赚取租金。这些新出现的需求并非都是虚幻的，但由于这是新的需求，往往使得人们难以判断哪里是合理的区间，更容易相信未来的房价将一路飞涨。2007年美国次级房地产贷款危机的出现，源于一批低收入家庭突然开始贷款买房，这是一种全新的现象。21世纪之后中国的房价开始上涨，源于20世纪90年代的住房制度改革，突然从单位分房变为拿钱买房，这也是我们从未有过的一种经历。极其宽松的货币政策货币政策要不要关注包括房价和股价在内的资产价格？这一问题至今亦无标准答案。但宽松的货币政策往往可能导致流动性过多，这些流动性就会流入房地产市场或股市，推高资产价格。1924年，美联储将其贴现率，亦即其贷款给商业银行时的利率从4.5%调低至3%，目的是帮助大英帝国回归金本位制。这一低利率政策导致市场上的流动性增加，而很多流动性流入了房地产市场。2007年美国次级房地产贷款危机的出现，也发生在央行不断降息，全球处于超低利率的时期。中国实施住房制度改革之后房价开始上涨，但最终房价上涨的速度并不快，真正加速上涨，乃是在实施了宽松的货币政策之后。逍遥“法外”的金融投机如果没有金融机构推波助澜，房地产价格不会急剧膨胀。过去宽松的金融监管制度下，金融投机很快就会一浪高过一浪。在20世纪20年代佛罗里达房地产泡沫中，参与投机的有各种金融机构。相对而言，传统的银行更为保守，最激进的是建筑和贷款协会。这些机构就像互助储蓄银行一样，主要借款给自己的成员。负责监管建筑和贷款协会的主要是地方政府，而地方监管者认为这些机构并不吸纳公众存款，所有的贷款都有房地产为抵押，因此不会出现问题，所以对这些机构睁一只眼闭一只眼。很多建筑和贷款协会是房地产商建立的，他们通过降低首付比例、发放二次抵押贷款等方式刺激人们贷款买房。尽管建筑和贷款协会不会像银行那样出现挤兑，但如果贷款合同违约率提高，同样会出现资不抵债问题。房地产商还通过发债融资。当时已经出现了证券化。在20世纪20年代期间，开发商发行了大约100亿美元的房地产债券。大约有三分之一房地产债是以住宅按揭利息为基础，其余的房地产债则以商业地产项目的未来租赁收入为基础。 为了吸引投资者购买，发行人保证债券持有人能够获得5%的利息率。当然，这也就意味着，如果潜在投资的收益不足，该项目或保险公司就承担了很大风险——导致2007年美国次级贷款危机的那些令人眼花缭乱的“金融创新”，其实根本就不是创新，80年前，佛罗里达的房地产商就已经熟知这些伎俩了。 3
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和所有的泡沫一样，到底是什么原因导致了佛罗里达房地产泡沫的破裂，一直很有争议。
有人说是股市下跌。1926年2月到5月间，标准普尔综合指数（S&P Composite）下跌了11%。有人说是气候异常。1926年冬天佛罗里达异常寒冷，之后的夏天又赤日炎炎。1926年，一场飓风袭击了迈阿密，城区超过100人死亡。其它的州，尤其是邻近的州担心资金都被佛罗里达吸走，它们通过立法限制资金外流，还到处造谣，说在佛罗里达买不到肉，闹市区会有巨型蜥蜴咬人。佛罗里达的房地产泡沫来得快，去得也快。先是交易量下跌，过了一段时间之后价格随之下跌。在佛罗里达州和临近的佐治亚州，有155家银行破产。这些银行大多由杰姆斯•R•安东尼和卫斯理•D•曼利这两个银行家拥有或控股。曼利被逮捕。他的律师为其辩护时，声称其有精神错乱。和2007年美国房地产泡沫相比，20世纪20年代佛罗里达的房地产危机影响相对较小，受到冲击最大的是佛罗里达州及其邻近的佐治亚州，但房地产泡沫的几乎所有症状都能在当时找到。将近80年之后，由于岁月渺远，记忆黯淡，很多人忘记了当年的佛罗里达房地产泡沫。健忘的结果是，危机只能再来一次，而且来得更为猛烈。 本文由作者财新智库首席经济学家 何帆 授权罗辑思维独家首发，作者微信公众号 “何帆研究札记”，推荐关注。
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房地产泡沫，可以解释金融大鳄索罗斯经常讲的“反身性原理”。
根据雾满拦江的提炼——索罗斯原理一：人类是极差劲的，对这世界的判断，八成是错误的。索罗斯原理二：人类的判断虽然错误，但却是依据判断行动。所以人类的错误判断，又反过来构成人类社会本身。换言之——1. 房地产泡沫源于一种虚幻认知。2. 多数人的虚幻认知可以累积成一个真实的价格涨幅。3. 泡沫好判断。泡沫何时破灭则很难判断。
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